Как выгодно обменять квартиру в Москве?

Для большинства людей обмен квартирами является одним из самых эффективных способов улучшения жилья. Обмен квартир может помочь не только улучшить качество жилья, но и получить финансовую выгоду от переезда в менее дорогое жилье. Однако, процесс поиска подходящих вариантов и заключения сделки сопряжены с некоторыми трудностями, особенно для неподготовленных людей. В данной статье мы расскажем о том, как правильно и выгодно обменять квартиру.

На любом рынке недвижимости, особенно в Москве, сложно ориентироваться, поскольку число и структура предложений постоянно меняются. Нужно учитывать множество деталей: район, транспортная доступность, качество постройки, состояние квартиры и множество других факторов. Если вы не являетесь профессионалом в этой области, то поиск подходящего варианта обмена может занять много времени.

Существует несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

• Обмен квартиры на загородную недвижимость. Этот вариант для тех, кто устал от городской суеты. Однако, удаленность от Москвы должна быть компенсирована лучшими условиями проживания или денежной компенсацией. Лучший вариант – современный загородный дом, находящийся в месте с хорошей экологической обстановкой, оснащенный всеми коммуникациями.
• Обмен для увеличения или уменьшения площади квартиры. Этот вариант обмена часто используется с целью получения дополнительной жилплощади или денежной компенсации, особенно если речь идет о коммунальных квартирах. Обмен может производиться с доплатой или без нее в зависимости от местонахождения, состояния и площади обоих квартир.
• Обмен одной квартиры на несколько. Этот вариант обмена обычно осуществляется по семейным обстоятельствам, когда члены семьи «разъезжаются» или «съезжаются», но также может применяться для улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. Квартиры большей площади обмениваются на несколько квартир меньшей площади с доплатой или без нее.
• Обмен равноценных квартир в разных районах. Этот вариант обмена подходит для тех, кто хочет изменить место работы или учебы, либо проживать рядом с родственниками. Так, обмен квартиры в центре на равную по площади в более отдаленном районе подойдет тем, кто хочет получить доплату без потери квадратных метров.

В Москве существует специальный вариант обмена квартирами под названием «Trade In». Этот вариант предполагает покупку квартиры в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры. Для этого используются услуги агентств недвижимости, что делает сделку быстрой и надежной.

Традиционные способы обмена квартирами, которые практиковались еще в советское время, также хорошо работают на московском рынке недвижимости. Но, если вы решите заниматься обменом самостоятельно, то можете столкнуться с риском нечистых на юридической основе сделок или даже потери своего жилья. Именно поэтому важно оценивать своего потенциального партнера по сделке, проверять документы и подбирать лучшие предложения обмена с помощью профессиональных риэлторов.

Обмен жилплощадью

Обмен жилплощадью – это сделка, в процессе которой два участника обмениваются своим жильем. Такая сделка может быть совершена как с приватизированным жильем, так и с неприватизированным. Однако, обмен приватизированного жилья на неприватизированное невозможен. Сделка может быть осуществлена через договор купли-продажи (ДКП), только если все объекты жилья приватизированы.

Существуют два типа альтернативных сделок по ДКП: простая и альтернативная. В простой сделке участвуют только покупатель и продавец. В альтернативной сделке владелец продаваемой квартиры является одновременно покупателем другой квартиры. В большинстве случаев сделки по купле-продаже являются альтернативными, и количество квартир, участвующих в сделке, может быть достаточно большим (7-8 квартир).

Важно заметить, что все ДКП должны быть подписаны одновременно, что создает определенные трудности. «Альтернатива подобрана!» – говорят в тех случаях, когда продавец нашел себе лучший вариант нового жилья.

Согласно экспертам недвижимости, проведение альтернативного обмена квартир позволяет снизить финансовые риски как для продавца, так и для покупателя. Обычно, квалифицированная оценка жилой недвижимости является ключевым фактором успеха в подобных сделках. Она помогает составить прогноз необходимых доплат и общую вероятность проведения подобной сделки.

Процесс проведения альтернативного обмена квартир

1. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора с внесением аванса покупателем.
2. Поиск новой квартиры и заключение договора с внесением аванса продавцу.
3. Сбор необходимых документов, который, как правило, поручается агентству недвижимости.
4. Юридическая экспертиза документов.
5. Организация проведения сделки: расчет денежных средств, аренда банковских ячеек, закладка в них необходимых денежных сумм.
6. Заключение сделки, подписание договоров купли-продажи недвижимости, направление документов на госрегистрацию.
7. Завершение сделки, изъятие денежных средств из банковских ячеек, подписание акта приема-передачи квартиры.

В случае альтернативного обмена квартира выставляется на продажу. Когда на нее находится покупатель, для продавца подбирается подходящий вариант из тех, что выставлены на открытом рынке. Деньгами, полученными за свою квартиру, он расплачивается за другую. Однако, при этом необходимо наличие третьего участника, который может быть назван "чистым покупателем" и который должен иметь достаточные средства для покупки квартиры. Это позволит продолжить проведение сделки.

При прямом обмене участники сделки рассчитываются путем взаимозачетов, однако при этом отсутствует выбор новой квартиры на рынке недвижимости. Особенно это заметно в тех случаях, когда одна квартира обменивается на несколько.

Пакет документов для обмена квартир

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт помещения, который составляется в районном БТИ;
• выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
• справка об оценочной стоимости квартиры;
• паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
• свидетельства о браке, расторжении брака и письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака (согласие требуется даже при расторгнутом браке на момент совершения сделки);
• справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы – если в сделке участвуют несовершеннолетние;
• нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии, например, совершеннолетние лица, которые на момент сделки проживают в этой квартире, но не являются собственниками.

Договор обмена квартир и другие важные документы

Для обмена приватизированными квартирами применяются обычно два вида договоров: договор купли-продажи и договор мены.

Первый тип договора предполагает куплю-продажу квартир. В свою очередь, в договоре мены указывается, что каждая из сторон соглашается передать свою квартиру взамен на другую. Кроме того, если нужно, можно указать сумму, как и порядок доплаты, которую должна быть произведена одной из сторон.

В случае обмена приватизированных квартир, обе стороны обязуются передать друг другу права собственности на свои квартиры.

Хотя обмен квартирам является распространенной практикой, его успешность и прибыльность не всегда гарантированы. Это потому, что обмен квартир требует глубокого понимания рынка недвижимости, знаний законодательства, умения вести переговоры с контрагентами и оформлять соответствующие документы.

Фото: freepik.com